Ancaq dövlət başçısının 2007-ci il 23 yanvar tarixli 515 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi Qaydaları”nda dəyişikliklər edilməsi haqqında fevralın 4-ündə imzaladığı sənəd bu istiqamətdə mühüm addım oldu. Halbuki biz, ölkədə mənzil bazarında qiymətlərin yenidən yüksəlişi ilə əlaqədar konkret addımlar atmağın hələ tez olduğu qənaətinə gəlmişdik. Sual yaranırdı ki, kredit şərtləri yumşaldılacağı halda bahalaşma hansı səviyyədə olacaq? Ümumiyyətlə, mənzil bazarında qiymətlər idarə olunmadığı şəraitdə ipoteka şərtlərini yumşaltmaq düzgündürmü?
Bütün bunlara rəğmən, Prezidentin atdığı addım hər halda müsbət hadisədir. Məsələ bundadır ki, ölkədə yaşayış mənzillərinə tələbat olduqca yüksəkdir və durmadan da artır. Və bu, dünyanın bütün inkişaf etmiş və inkişaf etməkdə olan ölkələrində belədir. Lakin onların əksəriyyətində bu məsələ müvafiq iqtisadi qanunlar çərçivəsində idarə olunur ki, tələb ilə təklifin nisbəti əsasında təşəkkül tapır. Bizdə isə belə deyil.
Hökumət hələ keçən il şərtləri yüngülləşdirəcəkdi: Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) nəzdində fəaliyyət göstərən Azərbaycan İpoteka Fondu (AİF) tərəfindən adi ipoteka kreditləri maksimal məbləği 50 min manat olmaqla, 25 illik müddətə ildə 8%, ilkin ödənişi isə 20%, sosial (güzəştli) ipoteka isə uyğun olaraq 35 min manat, 30 ilə, illik 4% ilə, ilkin ödənişi isə 15% təşkil etməklə verilirdisə, sonuncu üzrə ilkin ödənişin ləğv ediləcəyi, faizlərin aşağı salınacağı, maksimal məbləğin isə artırılacağı deyilirdi.
Ancaq rəsmilər bildirdilər ki, şərtlər yumşaldılarsa vəsait çatmayacaq. Söhbət dövlət tərəfindən verilən ipotekadan gedirdi. Məlum olduğu kimi, güzəştli ipoteka kretidləri dövlət büdcəsindən ayrılan vəsait hesabına maliyyələşdirilir. Adi ipoteka isə AİF-in öz hesabına, başqa sözlə desək, müvafiq istiqrazlar emissiya edilərək yerləşdirilməklə cəlb olunan vəsaitlər hesabına ödənilir.
AİF fəaliyyətə başladığı dövrdən bəri sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün dövlət büdcəsindən 2005-ci ildə 6, 2006-2007-cı illərin hər birində 20, 2008-də 22, 2009-da 11,6, 2010-cu ildə 16,84, 2011-ci ildə 20, keçənil isə yenə 20 milyon manat vəsait ayrılıb. 2013-cü ilin dövlət büdcəsindən sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaitin həcmi isə ilk dəfə olaraq 40 milyon manata çatdırılıb. Əlbəttə bu, olduqca cüzi məbləğdir. Keçən il şərtlərin yüngülləşdirəcəyi söhbəti gedərkən, AMB sədri Elman Rüstəmov 20 milyon manatın cəmi 600 nəfərə çatdığını, banklarda isə 80 milyon manat sosial ipotekaya tələb olduğunu demişdi. “Adamlar bu vəsaitdən yararlanmaq istəyirlər”,- deyə E. Rüstəmov qeyd etmişdi.
Ümumiyyətlə, hesablamalara əsasən, keçən il bu vaxt 100 min nəfərdən çox adam sosial ipoteka əldə etmək imkanına malik idi. Buna vəsait çatdırmaq olardımı? Şübhəsiz ki, yox…
Düzdür, 1 il əvvəl qiymətlər indiki səviyyədə deyildi. Ancaq tələbat varsa, deməli, qiymətlər artmalı idi. Üstəlik, cari ilin fevralın 4-ndə imzalanan fərman əgər, o vaxt imzalansaydı şübhəsiz ki, hazırda Bakıda köhnə mənzil bazarında müşahidə edilən qiymətlər keçən il özünü göstərməli idi. Çünki bəzi mütəxəssislər razılaşmasalar da, ölkədə ipoteka kreditləşdirməsinin mənzil bazarında qiymətlərin formalaşmasında böyük rolu var. Və biz real olaraq, son aylar ərzində xüsusən, köhnə tikililərin qiymətlərində müşahidə edilən yüksəlişi məhz bu il güzəştli ipoteka şərtlərinin yüngülləşədiriləcəyi ilə əlaqələndiririk. Bu baxımdan, Prezidentin fərmanında güzəştli ipoteka kreditlərinin yaxşı ki, hələ maksimum məbləğinin artırılmasından söhbət gedir. Belə ki, ilkin ödənişin ləğv edilməsi ilə faizlərin aşağı salınacağı nəzərdə tutulmur. Yoxsa, bizcə, qiymətlərin yüksəlişi daha güclü təkan əldə edərdi.
Ölkədə güzəştli ipoteka şərtlərinin yüngülləşdirilməsi, sözsüz ki, vacibdir. Ancaq mənzil bazarında qiymətlərin formalaşması amillərinə də diqqət yetirmək lazımdır. O səbəbdən ki, bizdə əhalinin yaşayış mənzillərinə tələbat nə qədər yüksək olsa da, mənzil bazarında qiymətlər real alıcılıq qabiliyyəti əsasında təşəkkül tapmır və olduqca yüksək xarakter daşıyır.
Buna isə bir sıra amilllər yol açır. Belə ki, bəzi imkanlı аdаmlаr bir nеçə yеrdə еv аlаraq, кirаyə vеrirlər ki, nəticədə mənzil bаzаrındа qiymətlər qаlxır və əhаlinin əsаs təbəqəsinin dаimi yaşayış əmlakına sahib olması imкаnı minimumа еnir. Bu da gəlirlərin uçоtdаn gizlədilməsinin nəticəsidir. Belə şəraitdə ipoteka mexanizminin fəaliyyəti də səmərəsiz xarakter daşıyır. Ona görə ki, şərtlərin yüngülləşdirilməsi bəzi işbazlar üçün geniş imkanlar açır ki, mənzil bazarında qiymətlərin obyektiv amillər əsasında təşəkkül tapmaması səbəbindən dövlətin ipoteka üçün ayırdığı vəsaitlər müəyyən qrup adamların əlində əlavə vasitəyə çevrilir.
Əslində isə ipoteka tikinti sektoruna inkişafına xidmət etməli və dövlət, bunun vasitəsilə daşınmaz əmlak bazarına nəzarət etməlidir. Azərbaycanda hökumətin siyasəti də məhz buna xidmət etməkdədir.
Dövlət büdcəsindən sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaitin həcmini yaxın müddətdə 100 miyon manata çatdırmaq nəzərdə tutulur. Əslində bunun üçün ildə 1 milyard da ayırmaq olar. Ancaq məsələ bundadır ki, maliyyə naziri Samir Şərifov demişkən, ölkənin əsas maliyyə sənədi bu yükü daşıya bilməyəcək.
Bu arada bir fakta da diqqət yetirmək vacibdir. Cari ilin yanvarında AİF xəttiylə 1,7 milyon manat kredit verilib ki, bu da keçənilin eyni ayında ölkədə ipoteka kreditləşdirilməsi üçün ayrılan vəsaitdən 17,9 % azdır. Başqa sözlə desək, ipoteka kreditlərinə tələbat nisbətən enib. Bu isə, əhalinin mənzilə olan ehtiyacının deyil, məhz qiymətlərin yüksəlməsinin nəticəsidir.

Pərviz Heydərov

İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin
İqtisadi İslahatlar Elmi-Tədqiqat İnstitutunun
“Makroiqtisadi tədqiqatlar” şöbəsinin baş mütəxəssisi